「そろそろアパートの外壁塗装をしないと」とお悩みのオーナー様もいるでしょう。外壁塗装をするなら、ベストタイミングに行いたいものです。アパートの外壁塗装ではさまざまな疑問点や不安のほか、悩みが次から次へと浮かぶものです。そこで今回のお役立ちコラムでは、アパートの外壁塗装に関する期間や塗装周期などをくわしくお話しします。あわせて耐用年数や減価償却期間のほか、長期的な修繕計画立案のための基礎知識もお話しします。

「そろそろアパートの外壁塗装をしないと」とお悩みのオーナー様もいるでしょう。外壁塗装をするなら、ベストタイミングに行いたいものです。

「入居者への迷惑を抑えたい」と考えるなら、施工期間も考えなければなりません。ただ、アパートの外壁塗装は大きな費用がかかります。経済的な負担を軽くしたい場合「確定申告の際に減価償却で経費計上できないか？」と考える方もいるでしょう。

アパートの外壁塗装ではさまざまな疑問点や不安のほか、悩みが次から次へと浮かぶものです。そこで今回のお役立ちコラムでは、アパートの外壁塗装に関する期間や塗装周期などをくわしくお話しします。あわせて耐用年数や減価償却期間のほか、長期的な修繕計画立案のための基礎知識もお話しします。

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外壁塗装は「今すぐ」より「戦略的」にやるべき理由

外壁塗装はタイミングを見極める慎重さが求められます。早急に対処が求められる劣化ならともかく、出ていないならタイミングを見極めましょう。焦って外壁塗装をするとムダな出費につながるからです。

外壁塗装は建物を守るために必要な工事なのは間違いありません。ただ、軽度の劣化で補修や外壁塗装をしていると、お金がいくらあっても足りなくなります。「不安だから」という理由だけで、早すぎる外壁塗装をすると、耐用年数が十分にあってまだ機能している塗膜がムダになるのです。

アパートは一般的に戸建てよりも規模が大きな建物ですから、外壁塗装のコストも高額になります。早めの対処は必要ですが、適切に劣化症状を見極めた計画的な判断が必要なのです。

もちろん遅すぎると修繕費用が高額になる

早すぎる外壁塗装も問題ですが、遅すぎると劣化が深刻なものになりがちです。劣化が最終段階になると、塗装部分だけではなく外壁にまで症状が発生します。とくに深刻なのは、ひび割れです。

外壁塗装は外壁材を守るために行います。外壁材がひび割れると、雨天時には雨水が建物内部に侵入するからです。雨漏りは建物の構造部分に深刻なダメージを与えます。

木材なら腐朽、鉄筋ならサビて膨張し、周囲のコンクリートやモルタルを圧迫して壊すのです。カビが発生すると、カビアレルギーのような健康被害にもつながります。そのようなアパートに、好んで住みたいとは誰も思わないでしょう。

ただ、ひび割れのような劣化が発生した場合、修繕しようにも工事費用が高くつきます。そのため、外壁塗装は遅すぎるのも問題です。適切なタイミングで行うことが、外壁塗装では重要と言えるでしょう。

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塗装工事の工期や最適な塗装周期

ここからは気になる塗装工事の工期や塗装周期について、くわしくお話ししていきます。

外壁塗装の標準的な工期

外壁塗装の工期は一般的に、10日～2週間程度です。外壁塗装は適切な施工が求められます。不適切な施工をすると、2年も待たずに塗装によって形成した塗膜のひび割れのような施工不良が出るからです。以下は一般的な外壁塗装の流れと工期の目安です。

【小規模アパートの場合／10戸未満で2階建てを想定】

1. 1.足場設置：1日
2. 2.高圧洗浄：2日
3. 3.下地処理：3日
4. 4.養生：4日
5. 5.下塗り：5日
6. 6.中間検査：6日
7. 7.中塗り：7日
8. 8.上塗り：8日
9. 9.点検：9日
10. 10.足場解体・撤去：10日

基本的に各工程で1日はかかると考えておいたほうがいいでしょう。また、あくまで小規模アパートの場合ですし、スムーズに進むのが大前提です。この目安で考えると、さらに塗装面積が広く、階数も多い中規模や大規模アパートになると工期は伸びます。

中規模～大規模：3週間から1か月以上

うまくいけば1か月ですが、実際のところはもう少しかかるかもしれません。

工期が長引く理由とは？

実際のところ、工期は各アパートで異なるのです。たとえば雨が降れば、施工をストップしなければなりません。雨が降ると塗料は流れますし、雨水が付着するのも問題です。塗料が硬化すると塗膜を形成します。雨水が付着していると、塗膜の中で水蒸気が蒸発して膨れてしまうのです。

シールを貼る際、空気が入ると表面が浮いた状態になります。外壁塗装でも似たような問題が発生するのです。美観の問題だけではなく、早期にはがれる施工不良につながります。

雨天時でも雨が濡れないように対策を徹底して進めることはできるでしょう。ただ、リスクが大きすぎるため、多くの場合はストップします。また、雨がやんでも、外壁が十分に乾くのを待たなければなりません。

中規模や大規模アパートになると、塗装面積も大きくなりがちです。乾くまで時間もかかりますから、工期も長くなるのはしかたありません。

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外壁塗装の最適な周期は？外壁材と環境で決まる

外壁塗装の最適な周期は、塗料も関係しますが、外壁素材や環境も無視できません。以下は外壁素材と環境の条件を踏まえた外壁塗装の周期一覧です。

外壁材と塗装サイクルを考えると、10年程度を目安にするといいでしょう。表の耐用年数はあくまで外壁材のみです。外壁塗装をした場合、塗料によって、外壁塗装のサイクルは変化します。ただ、同じく表に記載した環境だと、劣化が早く出る場合もあるため要注意です。外壁材や塗料の耐用年数に照らし合わせて、塗装専門業者に相談してください。

外壁塗装は「修繕費」か「資本的支出」か？

外壁塗装をする際「修繕費」か「資本的支出」どちらで経費計上するかは、確定申告時の節税にも関係してきます。

外壁塗装の場合、塗装費用が機能維持のためなら修繕費として、一括経費で処理できます。ただし、遮熱や断熱塗装のような機能の向上や入居者を得るための美観向上が目的なら資本的支出です。資本的支出の場合は、減価償却によって計上します。単純に経年劣化し、原状回復のために外壁塗装をするなら修繕費です。

また、資本的支出に該当しても修繕費として経費計上できる場合もあります。

• ・外壁塗装が20万円未満
• ・おおむね3年以内の周期で行われる修理

このような例では、修繕費として経費計上します。

修繕費なら経費として一括計上できるため金額は大きくなりやすいのです。一方、資本的支出として減価償却なら長期間、節税効果が期待できます。ただし、一度の節税効果は小さいというデメリットもある点は留意が必要です。

参照：国税庁 第8節 資本的支出と修繕費

アパート外壁塗装で失敗しないために｜住まいるヒーローズが「最適なタイミング」と節税もサポート

アパートの外壁塗装は、「いつ塗り替えるべきか？」が大きな悩みどころです。しかし、早すぎる塗装工事は余計なコストになり、逆に遅すぎると建物の資産価値を大きく損なってしまいます。

住まいるヒーローズ｜株式会社エースでは、アパート外壁塗装の最適な時期や塗装周期、そして減価償却を活かした賢い節税方法まで、オーナー様の利益を最優先にご提案しています。

外壁塗装には修繕費として一括経費処理できる場合と、資本的支出として減価償却を行う場合があるため、確定申告のタイミングや節税計画にも大きく影響します。建物の構造や立地、使用する塗料によっても最適な塗り替え周期は変わるので、「そろそろかな？」と感じたらまずは専門家へご相談ください。

住まいるヒーローズは、外壁塗装の最適な時期のご提案から、工期や減価償却の計算、長期修繕計画のアドバイスまでワンストップで対応。もちろん、ご相談は無料です。アパート経営のパートナーとして、費用対効果の高いメンテナンスを実現します。

まずはお問い合わせフォーム、メールやお電話でお気軽にご相談いただくか、ショールームへのご来店も大歓迎です。アパートの外壁塗装でお悩みの方は、ぜひ住まいるヒーローズまでご連絡ください。

WRITER長谷川 昭人

代表取締役

平成10年に塗装職人をスタートさせ、個人事業主のときも含めると創業24年以上。今では、国家資格の一級塗装技能士の検定員として職人の検定や実技の指導をするほど、塗装に関する技術や知識を認められるようになる。 アステックペイントというオーストラリアでの遮熱塗料シェアNo1の日本法人からも「関西での実績No1だ」と言われるようになりました。 経営理念、「住まいを通じて『安心』『快適』『感動』を証明する」を元に、お客様と社員の喜びづくりを軸に活動中。

[更新日: 2025-5-30]